[부동산 경제] 임대사업자 대출? RTI의 의미 계산법 규제 등 이것은 반드시 알고 있어야 합니다.

안녕하세요, LMB입니다. 오늘 알려드릴 것은 임대사업자 대출 RTI입니다. 많은 분들이 담보여신 거래를 진행하면서 일반 사업자는 크게 상관없지만 임대사업자 대출은 RTI 문제가 항상 발생합니다.도대체 이것이 무엇인지, 담보를 잡고 진행해도 부결이 되고, 이를 충족시키기 위해서는 어떻게 해야 하는지 등 여러분이 궁금해하시는 모든 정보를 제가 설명해 드리도록 하겠습니다. 우선 의미부터 알려드릴게요.RTI의 의미는 Rent(연간 소득)to interest(대출금에 대한 이자)에서 부동산 임대업의 여신 심사 시 임대 업체의 대출 적정성 여부를 판단하는 것입니다.임차인을 둔 사업자(임대 사업자)가 임대 수익에서 어느 정도까지 이자 상환할 수 있는지 산정하는 지표입니다.이 개념은 2017년 11월 26일에 처음 소개한 개념으로 2018년 3월에 실시되었습니다.그럼 정부는 왜 이를 도입하게 됐을까요?1번째는, 대출 리스크 관리입니다.임대 사업 수입이 대출 이자보다 적으면 해당 대출은 부실 가능성이 있고, 이로 사전에 방지하는 것입니다.2번째, 대출 한도의 결정입니다.부동산 임대업의 용도에서 대출 받을 때에 대출 한도를 정하는 데 사용하면서 부동산 가치는 같아도 임대료가 줄어들거나 금리가 상승하고 이자가 증가하면 한도가 축소될 수 있습니다.3번째, 투자 결정 지원입니다.투자자들이 부동산 임대업에 대한 결정을 내릴 때 돕기 위하여 도입했습니다.RTI계산 법은 다음과 같습니다.RTI=연간 임대 소득/연간 대출 이자 비용의 전에 계산 법으로 연간 임대 소득은 1년 동안 얻은 총 임대 수익에서 임대업 관련 비용을 제외한 수익을 말하는 것으로 임대료로부터 관리비, 세금, 유지 보수 비용을 뺀 금액이라고 생각하면 좋습니다.연간 이자 비용은 1년 동안 부담하는 총 이자 비용으로, 만약 부동산 대출이 있으면 이 대출에 대한 이자가 연간 이자 비용입니다.만약 월 임대료가 300만원의 임대 사업자가 금리 4%의 상가 담보 대출을 받을 때 얼마나 빌릴 수 있을까요?월 이자 상환 가능 금액=300만원/150%=200만원 연 이자 상환 가능 금액=200만원*12=2400만원 대출 금리가 4%의 경우 대출 가능 금액=2400만원/4%=6억원 즉 계산을 하다 보니 해당 상점가에서 총 6억원의 자금을 빌릴 수 있습니다.그럼 정확히 어떻게 규제하는지 알야 겠네요.임대 사업에서 벌어들이는 수입이 대출 이자보다 적은 때에 대출이 부실화할 수 있으므로 금융 기관은 RTI규제로 대출 때부터 위험도를 관리합니다.이는 주거용 1.25이상 업무용(상가 등)은 1.5를 넘지 않으면 안 됩니다.즉, 매달 임차인으로부터 받는 월 임대료가 은행 이자보다 1.25배 또는 1.5배 이상 많지 않으면 안 된다는 것입니다.다만 지난해 전세금 반환 목적의 대출 임대 사업자를 대상으로 이를 1.0배로 낮추기로 했다는 소식이 있습니다.즉, 기존의 연간 1,000만원의 이자를 내고 있었다면, 임대 소득에서 1,250만원 이상 벌어야 돈을 빌릴 수 있었지만 지금은 이자와 임대 소득이 1:1로 같아도 돈을 빌릴 수 있다는 것입니다.그럼 빈방 때 어떻게 하면 좋을까요?임대 사업자 중 빈 회의실 분은 담보로 돈을 빌릴 때 금융 기관은 추정 RTI을 계산합니다만.이는 연간 임대 수익을 추정하고 반영하는 것으로 대표적으로 이하의 3개로 추정 임대 소득을 확인합니다.공시된 시세 자료, 감정 평가 기관에 의뢰한 부동산의 예상 임대차 계약 수준, 2개 이상의 중개업자로 조사한 임대료입니다.상기 3개 중 하나의 방법으로 추정 임대 소득을 확인한 뒤 추정 임대 소득의 7~80%만을 임대 소득으로 인정하는 추정으로 계산하는 대출을 진행하게 됩니다.아무래도 아까 이야기한 기준을 충족하기 어려운 분은 임대 소득 이외의 소득 증명, 법인으로 여신 거래의 진행, 직접 사용하는 방법이 있다는 점도 참고하면 좋습니다.지금까지 임대사업자 대출 RTI의 의미와 계산법 규제에 대해 알려드렸습니다. 많은 분들이 해당 규제로 돈을 빌리기 어려우시겠지만, 제 글이 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다。